נובמבר בשוק הנדל"ן: יותר תנועה, פחות הססנות

קריית אונו | גני תקווה | יהוד-מונוסון | גבעת שמואל | סביון | אור יהודה

בחודשים האחרונים משהו השתנה בשוק הנדל"ן המקומי – לא בבת אחת, לא בכותרות גדולות, אלא בתנועה שקטה מהשטח. אני מרגיש, ובעיקר אחרי שהמלחמה נגמרה, שנכנסות הרבה יותר שיחות טלפון, מתואמות הרבה יותר פגישות, ובעיקר שיש יותר נכונות להתקדם, גם מהצד של המוכרים ובעיקר מהצד של הקונים. נובמבר היה חודש בסימן שינוי, עם שוק שפועל בזהירות ונע קדימה.

גורם משמעותי לכך, בנוסף לסיום המלחמה, הוא ירידת הריבית, עם השפעה שנכנסת בהדרגה לתוך קבלת ההחלטות של כל הצדדים – קונים, מוכרים וגם משקיעים. ירידת הריבית התרחשה עם ההכרזה של בנק ישראל, שהוריד אותה ב-0.25% ל-4.25%, לראשונה מזה כמעט שנתיים, מה שהוביל לירידת ריבית הפריים מ-6% ל-5.75% וצפוי להוזיל החזרים על משכנתאות והלוואות צמודות לפריים. ההחלטה התקבלה בעקבות התמתנות האינפלציה והתייצבותה, מה שמשפיע גם על שוק הנדל"ן.

מה מספרות העסקאות מהשטח?

כשמסתכלים לעומק על נתוני רשות המיסים לחודש נובמבר בכל הערים שנסקרות כאן, מתברר שהשוק המקומי אולי זהיר, אבל רחוק מלהיות רדום. להפך: יש תנועה, ויש לא מעט עסקאות, בעיקר במקומות שבהם התמחור פוגש את המציאות.

קריית אונו ממשיכה להיות אחת הערים הפעילות באזור. בחודש נובמבר נרשמו בה עסקאות במנעד רחב במיוחד: מדירות קטנות וישנות יחסית, בשטח של כ־50-75 מ״ר, שנמכרו סביב 1.6-1.85 מיליון ₪, ועד דירות גדולות וחדשות יותר – 4, 5 ואף 6 חדרים – שנמכרו במחירים של 3 מיליון ₪, 3.9 מיליון ₪ ואף מעל 4.5 מיליון ₪. הנתונים האלו מדגישים מגמה ברורה: דירות חדשות או משופצות נמכרות במחירים גבוהים.

בגבעת שמואל ניכרת מגמה ברורה של העדפה לדירות חדשות יחסית. דירות 3-4 חדרים בפרויקטים בני כמה שנים נמכרו סביב 2.7-3.3 מיליון ₪, בעוד שדירות גדולות יותר כבר חוצות את רף ה־3 מיליון ₪ ללא קושי. מכאן עולה המסקנה שזהו שוק שבו הקונים מוכנים לשלם סכומים מכובדים, אבל רק עבור נכס שנותן להם שקט.

אור יהודה מציגה תמונה מעניינת במיוחד. מצד אחד, נמכרו דירות חדשות וגדולות – 4-5 חדרים – במחירים של כ־3.6 עד 4.2 מיליון ₪, בעיקר בפרויקטים מתקדמים. מצד שני, נרשמו גם עסקאות בדירות ישנות בהרבה, כולל דירות משנות ה־70, ואפילו מכירות של חלקי זכויות בדירות, במחירים נמוכים משמעותית. המשמעות ברורה: זהו שוק שמכיל גם משפחות שמחפשות שדרוג, וגם משקיעים שמזהים הזדמנויות בנכסים מורכבים יותר.

בגני תקווה, על אף מספר עסקאות קטן יותר, הנתונים משדרים יציבות. דירות 4 חדרים, בנות כ־10-15 שנה, נמכרו סביב 3.1-3.4 מיליון ₪ – רמות מחיר שממחישות ביקוש קבוע מצד משפחות שמחפשות סביבת מגורים איכותית, גם בלי להיות בפרויקט חדש לגמרי. וגם ביהוד-מונוסון נרשמה פעילות מגוונת: דירות 4-5 חדרים במחירים של כ־2.5-3.2 מיליון ₪, לצד עסקאות מורכבות יותר בנכסים ישנים או בחלקי זכויות. זהו אזור שבו מי שמכיר את הרחוב ואת סוג הנכס יכול לייצר עסקאות גם בתקופה זהירה.

השורה התחתונה שעולה מנתוני נובמבר ברורה: זה לא שוק של ״מחיר אחד״ ולא של ״עסקה אחת שמתאימה לכולם״. זה שוק שמתגמל דיוק, בהתאמת המחיר, בהבנת סוג הנכס, ובהיכרות אמיתית עם מה שקורה בכל עיר וברחוב עצמו. מי שפועל מתוך הבנה כזו, מצליח לסגור עסקאות גם עכשיו.

ירידת הריבית – לא דרמטית למדי, אבל כן מאותת על שינוי אמיתי

חשוב לציין שהריבית לא “פתחה את הסכר” בצורה חסרת תקדים ואין לנו כאן "בייבי בום" של עסקאות, אבל היא כן שינתה את הטון והכתיבה במידת מה את סדר היום בשוק הנדל"ן. קונים שכבר היו על הגדר וכמעט וויתרו על העיסקה שבו בחזרה לשטח והחלו שוב לבדוק אפשרויות, ולחשב מחדש החזר חודשי שנראה פתאום אפשרי יותר. המוכרים מצידם הבינו שיש יותר תנועה וההשפעה המשמעותית ביותר היא פסיכולוגית: תחושת הקיפאון (גם ממצב החירום) מתחלפת בזהירות אופטימית.

ומה חשוב להבין עכשיו?

נובמבר מוכיח שהשוק המקומי חוזר לעבוד בקצב שלו. לא מהר, לא בלחץ – אלא בחוכמה. זהו שוק שמונע היום פחות מרעש ויותר משיקול דעת. מי שמכיר את הנתונים מהשטח ולא את הכותרות בעיתונים, נמצא בעמדת יתרון ברורה. ההזדמנויות לא נעלמו, הן פשוט שינו צורה.

מגמת ירידת הריבית כבר מתחילה לתת אותות בשטח. בעלי משכנתאות וההלוואות הצמודות לפריים מרגישים הקלה בהחזר החודשי, מה שמשפר את תחושת הוודאות ומגדיל את מרחב התמרון הכלכלי. אצל רוכשים פוטנציאליים, זה מתורגם לבחינה מחודשת של עסקאות שנדחו, ולעיתים גם לנכונות להתקדם.

במקביל, בנק ישראל מבהיר שהצעדים הבאים ייבחנו בהתאם להמשך התייצבות האינפלציה והצמיחה. המשמעות עבור השוק המקומי ברורה: לא מדובר בקפיצה חדה, אלא בתהליך. מי שפועל עכשיו מתוך הבנה של המגמה, ולא מחכה ל”אישור מהכותרות”, עשוי למצוא את עצמו צעד אחד לפני כולם.

ואם אתם רוצים לשמוע עוד, אני מזמין אתכם בחום ליצור קשר עוד היום!
איציק בן הרוש – כשאמינות פוגשת ידע
רי/מקס פלטינום | 052-8788858 | רישיון תיווך 315427