חודש ינואר 2026 מסתמן מבחינה נדל"נית כחודש של האטה בהיקף העסקאות ברוב ערי המרכז. למרות הורדת הריבית בתחילת החודש, השוק עדיין מציג “עיכול” מסוים עם ירידה בנפח העסקאות, אך יציבות ואף עלייה במחיר החציוני למ"ר במספר מוקדים

במילים פשוטות: ינואר היה חודש עם ירידה בכמות העסקאות, אבל המחיר הטיפוסי למ"ר מסרב לרדת. המשמעות היא שהקונים הנוכחיים הם קונים מתוחכמים. הם כבר לא מנסים "לשבור את השוק", אלא מחפשים איכות ויודעים מתי להתמקח מול מוכרים שטרם הפנימו את קצב השוק החדש.

ניתוח מעמיק לפי ערים: ינואר 2026 מול דצמבר 2025

קרית אונו: עקביות היא שם המשחק

• נפח פעילות: בינואר נרשמו 23 עסקאות, ירידה קלה וזניחה לעומת 25 עסקאות בדצמבר.

• חציון מחיר למ"ר: כ-28,100 ש"ח. יציבות כמעט מוחלטת.

• תובנה מהשטח: קריית אונו מציגה יציבות יחסית במחיר החציוני למ"ר, למרות ירידה מתונה בנפח העסקאות. עיקר הפעילות התרכז בנכסי פרימיום בבניינים חדשים (בנייה מ-2020 ואילך). משפרי הדיור בעיר ממשיכים להניע את הגלגלים בדירות 5-6 חדרים, בעוד שדירות 3 חדרים ותיקות דורשות כיום גמישות מחשבתית רבה יותר מצד המוכרים.

גני תקווה: הביקוש המשפחתי נשמר

• נפח פעילות: 10 עסקאות (עלייה מתונה לעומת דצמבר).

• חציון מחיר למ"ר: כ-23,400 ש"ח (עלייה קלה של כ-1%).

• תובנה מהשטח: גני תקווה היא סיפור של שני שווקים. מצד אחד, עסקאות בבניינים ותיקים סביב ה-19,000 ש"ח למ"ר, ומצד שני עסקאות בבנייה חדשה שחוצות את רף ה-32,000 ש"ח למ"ר. הפעילות מתמקדת בקהל משפחתי המחפש יציבות קהילתית, מה ששומר על רמת מחירים חסינה לתנודות.

גבעת שמואל: שינוי בתמהיל העסקאות

• נפח פעילות: 12 עסקאות (ירידה של כ-30% ביחס לדצמבר).

• חציון מחיר למ"ר: כ-29,900 ש"ח (עלייה של כ-12%). העלייה בחציון למ"ר נובעת מריכוז עסקאות בפרויקטים חדשים ויוקרתיים, ולא משינוי רוחבי במחירים בכלל העיר.

• תובנה מהשטח: חשוב לקרוא את הנתון הזה בזהירות. העלייה בחציון אינה מעידה על התייקרות ריאלית פתאומית, אלא על העובדה שבינואר נמכרו כמעט אך ורק דירות בפרויקטים חדשים ויוקרתיים. שוק יד השנייה הוותיק היה כמעט "קפוא", מה שהקפיץ את החציון כלפי מעלה.

יהוד: התקררות בנפח, יציבות בערך

• נפח פעילות: 10 עסקאות בלבד (ירידה חדה בנפח העסקאות לעומת חודש דצמבר החריג, לעומת 37 עסקאות).

• חציון מחיר למ"ר: כ-26,600 ש"ח (עלייה מתונה של 2%).

• תובנה מהשטח: יהוד חוותה בלימה משמעותית בנפח (כ-73% פחות עסקאות). למרות השקט, המחירים לא ירדו, מה שמעיד על כך שהמוכרים בעיר לא ממהרים להתפשר. הפעילות התמקדה בדירות 2-3 חדרים ופרויקטים של התחדשות עירונית, קהל יעד של משקיעים וזוגות צעירים.

אור יהודה: מנוע הצמיחה של האזור

• נפח פעילות: 23 עסקאות (ירידה מתונה לעומת 30 בדצמבר).

• חציון מחיר למ"ר: כ-25,400 ש"ח (ירידה מינורית של 2%).

• תובנה מהשטח: אור יהודה היא העיר הפעילה ביותר באזור יחד עם קרית אונו. רוב הפעילות מתרכזת בשכונות החדשות (מסירה ב-2025-2026). משפחות צעירות מזהות כאן הזדמנות למגורים בסטנדרט גבוה במחיר נגיש יותר מאשר בבקעת אונו, והביקוש הקשיח שומר על יציבות המחירים.

הזווית שלי: על עסקאות שרשרת, סבלנות וניהול תהליכים

החודש זכיתי ללוות עסקת מכירה של דירת 5 חדרים בדרך הים בגני תקווה (פרויקט הבריכה). דירה מרשימה של 143 מ"ר, עם שתי חניות ומחסן. הנתון היבש: נמכרה ב-3.8 מיליון ש"ח לאחר 6 חודשי שיווק (מחיר התחלה: 4.25 מיליון).

אבל הסיפור האמיתי נמצא מתחת לפני השטח: הרוכשים היו משפרי דיור מהשכונה שחוו קושי אמיתי למכור את הנכס שלהם בשוק שהפך לבררן. זהו המצב ברוב עסקאות השרשרת של 2026.

התובנה שלי: בשוק כזה, המתווך הוא כבר לא רק איש מכירות, הוא מנהל אופרציה. בניית אמון, עדכונים שוטפים על סטטוס המכירה של הקונה ויצירת "רשת ביטחון" פסיכולוגית, הם אלו שסוגרים עסקאות היום. המחיר הוא רק ההתחלה: ניהול התהליך הוא הכל.

הריבית ירדה, אז למה השוק מחכה?

הורדת הריבית היא צעד נכון, אך ישנו "זמן שיהוי". הבנקים לא מגלגלים את ההטבה לצרכן מיד, והרוכשים עדיין יושבים על הגדר בציפייה להורדות נוספות. עם זאת, ההשפעה של הורדת ריבית נוטה להופיע בפער זמן של מספר שבועות עד חודשים, ולכן ינואר עדיין לא משקף שינוי מלא בהתנהגות הקונים. האפקט הפסיכולוגי של ינואר יתחיל לקבל ביטוי פיזי בכמות העסקאות לקראת האביב.

שורה תחתונה: טיפ למוכרים ולקונים

אנחנו בשוק סלקטיבי.

• טיפ למוכרים: תמחור מדויק המבוסס על חציון המחיר העדכני (ולא על מה שהשכן ביקש פעם) הוא קריטי. דירות איכותיות ממשיכות להימכר.

• טיפ לקונים: כשהיצע העסקאות נמוך, היכולת שלכם למצוא נכס איכותי עם מוכר רציני וגמיש היא בשיאה. אל תחכו לרגע שבו כולם יחזרו לשוק והתחרות תעלה.

כמו תמיד, זמין לשירותכם לכל התייעצות או הערכת שווי עדכנית,

איציק בן הרוש – כשאמינות פוגשת ידע

רי/מקס פלטינום | 0533522651

מ.ר: 315427